27.05.2019
0 min læsetid

Høj gældsætning med fastforrentede 30-årige lån sikrer friværdien

RealRåd forklarer her, hvordan en høj gældsætning med fastforrentede 30-årlige lån kan sikre friværdien.

af

Din friværdi kan udgøre en stor del af din samlede formue, og ligesom aktier og obligationer kan falde i værdi, gælder det også for værdien af fast ejendom. Der er flere forhold, som kan påvirke boligpriserne, og en af de væsentlige er renteniveauet, da renten på realkreditlån afgør, hvor høj ydelsen på lånet er.

Hvis vi et kort øjeblik antager, at en boligkøber altid vil betale det samme i nettoydelse på boligfinansieringen, vil prisen på en bolig stige, hvis nettoydelsen falder og falde, hvis nettoydelsen stiger.

Derfor kan man stille et lille regnestykke op, fx med udgangspunktet at en boligejer vil betale 100.000 kroner i årlig nettoydelse for en given bolig.

Hvis nettoydelsen på et 30-årigt lån til 1,5 % er 100.000 kr. skal gælden være på 2.385.000 kr.

Hvis renten er 2,5 % skal gælden være på 2.220.000 kr. for at nettoydelsen bliver 100.000 kr.

Herefter kan man sige, at hvis renten stiger med 1 %, så falder værdien af boligen med 165.000 kr. Det svarer til et prisfald på ca. 7 %.

Du bliver altså 165.000 kr. fattigere, hvis renten stiger med 1 %. Og hvis boligen er finansieret med et rentetilpasningslån, hvor renten i øjeblikket er 0 %, så stiger din nettoydelse samtidig med 500 kr. pr. måned.

Har du derimod finansieret boligen med et 1,5 % lån på 2.385.000 kr., så stiger din nettoydelse IKKE, men kursværdien af gælden falder med 190.000 kr., hvis renten stiger med 1 %. Du er altså blevet 25.000 kr. rigere, selvom værdien af boligen falder med 165.000 kr.

Det er selvfølgelig en isoleret betragtning, da andre udefra kommende forhold har betydning for prisudviklingen på boliger, men alle andre påvirkninger vil være ens for alle, så derfor sikrer fastforrentede lån stadig din friværdi bedst.

Og til dig som i dag har et rentetilpasningslån og er sikker på at renten ikke stiger, så har du fuldstændig ret i, at du hver dag sparer penge ved at have et lån med lavere rente.

Forskellen i nettoydelsen på et rentetilpasningslån til 0 % og et fastforrentet lån til 1,5 % på 2.385.000 kr. er på 400 kr. pr. måned, og du afdrager endda 1.300 mere på gælden hver måned, så hvis du også bruger de 400 kr. til afdrag, har du allerede om 8 år har du afdraget 190.000 ekstra på gælden.