Er du klar til 1,5 pct i rente? Det er RealRåd

I finansmedierne kan du i øjeblikket læse, at bankøkonomerne anbefaler omlægning af realkreditlån med både 2,5 pct. og 3 pct. i rente. Det gør RealRåd bestemt også, men de går skridtet videre.

Anbefaling af omlægning af lån

”Vi anbefaler også, at du gør dig klar til omlægning af 2 pct. lån, hvis de er baseret på obligationer med udløb i 2047. Det drejer sig om lån, som er udbetalt i perioden 2015-2017,” nævner René Poulsen fra RealRåd.

Men hvorfor går RealRåd skridtet videre end bankøkonomerne? Det gør de, fordi RealRåd ikke kun ser på den enkelte låneomlægning, men også ser frem mod de kommende omlægninger, og her er situationen, at det er bedre at have et 1,5 pct. lån end et 2 pct. lån.

Årsagen til det er, at obligationerne med udløb i 2047 bliver mindre og mindre kursfølsomme end de nye obligationer med lavere rente, så derfor vil du kunne få større gevinst ud af at konvertere nu og så senere konvertere op i rente igen.

RealRåd illustrerer situationen med nogle eksempler, som er baseret på kurserne den 15.2.2019, og at du for 3 år siden optog et 2 pct. lån på 3 millioner kr. med afdrag over 30 år.

Eksempler

Det første eksempel viser resultatet af at beholde dit nuværende 2 pct. 2047 lån:

  • 2 pct. - 2047
    • Gælden er i dag faldet til 2.774.000 kr.
    • Din nettoydelse er ca. 10.900 kr./md.
  • 3 pct. - 2050
    • Om 2 år er renten steget til 3 pct., og gælden er faldet yderligere til 2.616.000 kr.
    • Indfrielseskursen er 95, og du skal optage et nyt lån på 2.520.000 kr.
    • Din nettoydelse stiger til ca. 11.000 kr. pr. md.
  • 2 pct. - 2053
    • Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 pct., og du omlægger til et nyt lån på 2.445.000 kr.
    • Nettoydelsen bliver på ca. 10.000 kr. pr. md. 

Det næste eksempel viser konvertering til 1,5 pct. og derefter gennemføre samme omlægninger som i eksempel 1.

  • 2 pct. - 2047
    • Gælden er i dag faldet til 2.774.000 kr.
    • Din nettoydelse er ca. 10.900 kr. pr. md.
  • 1,5 pct. - 2050
    • 2 pct. - lånet omlægges til 1,5 pct.. Den nye gæld bliver på 2.900.000 kr. Gælden stiger altså med 126.000 kr.
    • Din nettoydelse er stadig 10.900 kr. pr. md.
  • 3 pct. - 2050
    • Om 2 år er renten steget til 3 pct., og gælden er faldet til 2.723.000 kr.
    • Indfrielseskursen er 88, og du skal optage et nyt lån på 2.430.000 kr.
    • Din nettoydelse falder til ca. 9.600 kr. pr. md.
  • 2 pct. - 2053
    • Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 pct., og du omlægger til et nyt lån på 2.359.000 kr.
    • Nettoydelsen bliver på ca. 9.600 kr. pr. md.

Forskellen er altså, at gælden bliver 86.000 kr. lavere, og nettoydelse bliver 400 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 pct rente.

Hvis du har 2 pct lån 2047 med afdragsfrihed.

I dette tilfælde er der ingen traditionel omlægningsmulighed til 1,5 % endnu, men du kan vælge at omlægge til afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen i dit pengeinstitut. Her får du en ekstra gevinst ved, at din bidragssats falder. Først vil vi vise et eksempel, som viser dine traditionelle konverteringsmuligheder:

  •  2 pct - 2047
    • Gælden er 3.000.000 kr.
    • Din nettoydelse er ca. 5.400 kr./md.

I dette tilfælde er der ingen traditionel omlægningsmulighed til 1,5 pct. endnu, men du kan vælge at omlægge til afdragsfrihed ved at bruge RealRådmodellen i dit pengeinstitut. Her får du en ekstra gevinst ved, at din bidragssats falder. Først vil vi vise et eksempel, som viser dine traditionelle konverteringsmuligheder:

  • 2 pct. - 2047
    • Gælden er 3.000.000 kr.
    • Din nettoydelse er ca. 5.400 kr./md.
  • 3 pct. - 2050
    • Om 2 år er renten steget til 3 pct., og gælden er stadig 3.000.000 kr.
    • Indfrielseskursen er 93,75, og du skal optage et nyt lån på 2.849.000 kr.
    • Din nettoydelse stiger til ca. 6.800 kr. pr. md.
  • 2 pct. - 2053
    • Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 pct., og du omlægger til et nyt lån på 2.923.000 kr.
    • Nettoydelsen bliver på ca. 5.200 kr. pr. md.

Resultatet af de 2 omlægninger bliver, at gælden falder med 77.000 kr., og nettoydelsen falder med 200 kr.

Bruger du i stedet RealRådmodellen, kan du allerede nu konvertere til 1,5 pct. og derefter gennemføre konverteringerne. Det viser vi her:

  • 2 pct. - 2047
    • Gælden er i dag faldet til 3.000.000 kr.
    • Din nettoydelse er ca. 5.400 kr. pr. md.
  • 1,5 pct. - 2050
    • 2 pct.-lånet omlægges til 1,5 pct. med RealRådmodellen. Den nye gæld bliver på 3.136.000 kr. Gælden stiger altså med 136.000 kr.
    • Din nettoydelse er stadig 5.400 kr. pr. md.

  • 3 pct. - 2050
    • Om 2 år er renten steget til 3 pct., og gælden er faldet til 3.110.000 kr., fordi du med RealRådmodellen bruger besparelsen til afdrag.
    •  Indfrielseskursen er 88* og du skal optage et nyt lån på 2.789.000 kr.
    • Din nettoydelse stiger til ca. 6.200 kr. pr. md.

  • 2 pct. - 2053
    • Om yderligere 2 år er renten igen faldet til 2 pct., og du omlægger til et nyt lån på 2.890.000 kr.
    • Nettoydelsen bliver på ca. 4.500 kr. pr. md.

* det er kun realkreditlånet, som indfries til kurs 88. Prioritetskreditten indfries til kurs 100.

Forskellen er altså, at gælden er 33.000 kr. lavere og nettoydelsen 700 kr. lavere, hvis du først omlægger til 1,5 pct. rente ved brug af RealRådmodellen.

Kommentarer til beregningerne

Grundforudsætningen er naturligvis, at renteændringerne sker som beskrevet.

Tidspunktet for indfrielse af 2 pct. lånene er ikke optimal. Faktisk kan det næsten ikke blive dårligere end nu. Det skyldes, at der skal betales differencerenter helt frem til 1. juli 2019; altså i mere end 4 måneder. Hvis gælden er på 3 millioner kr., falder udgiften med ca. 259 kroner om dagen. Differencerenterne pr. i dag er medtaget i beregningerne. Du kan altså spare på indfrielsesomkostningerne ved at vente med at gennemføre omlægningerne, men så skal der tages højde for eventuelle kursændringer.

Hvis kurserne stiger bliver resultatet bedre, fordi det nye lån bliver mindre, og indfrielsen samtidig bliver billigere. En kursstigning på 1 point betyder, at du skal låne 10.000 mindre pr. million i gæld.

Hvis kurserne falder, bliver resultatet som udgangspunkt dårligere. Du skal låne 10.000 kroner mere pr. million i gæld, hvis kursen falder med 1 point.

Men hvis du bruger RealRådmodellen, og kurserne falder, kan resultatet blive bedre. Det skyldes, at du i så fald kan basere omlægningen på 1,5 pct. 20 år. Her er kursen p.t. 101,20, men hvis kursen falder til fx 99,75, er det en markant bedre kurs end den aktuelle kurs på 1,5 pct. 30 år, som er brugt i beregningerne (97,55).

Du skal i så fald låne 22.000 kroner mindre pr. million i gæld, og fordi du bruger RealRådmodellen, kan du vælge at afdrage over 30 år eller vælge fuld afdragsfrihed, fordi afdragene reguleres over en prioritetskredit med samme rente som på realkreditlånet.
Forberedelserne skal sættes i gang nu.

Det gælder om at være klar til konvertering, når kursen er helt rigtig. Forudsætningen for det er, at du har et lånetilbud. Derfor er første skridt at bestille et lånetilbud i realkreditinstituttet.

Og skal du skifte realkreditinstitut samtidig, skal du også kreditgodkendes, og ejendommen skal vurderes. Det lyder besværligt, men da lånene, som vi har regnet på, kan være udbetalt for 3-4 år siden, er der stor sandsynlighed for, at ejendomsværdien er steget, og at du derfor kan få en lavere bidragssats samtidig. Det får man ikke automatisk, når man omlægger lån i det nuværende realkreditinstitut, men ved skift af institut, skal der altid laves en ny vurdering, og så bliver bidragssatsen baseret på den nye vurdering.

Kontakt

Kontakt RealRåd på 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk , hvis du vil høre mere om dine konverteringsmuligheder.

IDA har et samarbejde med RealRåd, der betyder, at IDA-medlemmer opnår rabat hos RealRåd.