16.09.2019
8 min læsetid

Hvad skal du tænke på som førstegangskøber af bolig

RealRåd forklarer her, hvad du bør være opmærksom på som førstegangskøber af en ny bolig.

IDA

af IDA

Hvis du skal købe din første bolig, og har skaffet den nødvendige kapital til omkostninger og 5 % i udbetaling, så går turen til banken for at få et finansieringstilbud.

Her vil du med stor sandsynlighed få et forslag, som går ud på at optage et realkreditlån med op til 10 års afdragsfrihed og et banklån som afdrages over perioden med afdragsfriheden. Det kunne fx se sådan ud:

  • Boligens pris: 3.000.000 kr.
  • Udbetaling: 150.000 kr.
  • Afdragsfrit realkreditlån 1,5 % (kursværdi 2.400.000): 2.449.000 kr.
  • 6-årigt banklån 4,75 %: 450.000 kr.

Efter 6 år er banklånet indfriet, og du kan gå i gang med at afdrage realkreditlånet på 2.449.000 kr.

Det synes de fleste er en god ide, men desværre er det bare ikke altid tilfældet. Det skyldes, at et afdragsfrit lån er dyrere end et lån med afdrag:

  • Bidragssatsen er op til 0,42 % højere på et afdragsfrit lån i forhold til det billigste lån med afdrag.
  • Kursen på afdragsfri lån er ca. 1,5 point lavere på afdragsfri lån.

Før der blev opfundet afdragsfri lån, ville du have fået tilbud denne finansiering:

  • Boligens pris: 3.000.000 kr.
  • Udbetaling: 150.000 kr.
  • 30-årigt realkreditlån 1,5 % (kursværdi 2.400.000): 2.413.000 kr.
  • 30-årigt banklån 4,75 %: 450.000 kr.

Med de valgte løbetider, bliver den månedlige nettoydelse ens, og så kan du lave denne sammenligning:

Beregning med afdragsfrit lån:

  • Restgæld efter 6 år: 2.449.000 kr.
  • Renter og bidrag i 6 år: 447.000 kr.
  • Renter og bidrag i alt: 1.152.000 kr.

Beregning med 30-årigt lån:

  • Restgæld efter 6 år: 2.416.000 kr.
  • Renter og bidrag i 6 år: 421.000 kr.
  • Renter og bidrag i alt: 1.274.000 kr.

Om du så skal vælge den ene eller anden løsning, kommer an på, hvor længe du forventer at beholde boligen, før du skifter den ud med en ny. Det er nok tættere på 6 år end på 30 år.

Du kan også vælge en anden mulighed. Den kalder vi RealRådmodellen som går ud på, at du kombinerer et realkreditlån med afdrag med en kassekredit, som bruges til at finansierer afdragene. Hvis du afdrager 100.000 kr. på realkreditlånet, har du i stedet en tilsvarende gæld på kassekreditten.

Med RealRådmodellen sparer du bidragstillægget for afdragsfrihed, og du optager realkreditlånet til en højere kurs. Da startgælden er lavere og bidragssatsen er lavere, bliver din nettoydelse lavere, og den besparelse kan du bruge som ekstra afdrag på banklånet.

Hvor stor fordelen er, kommer an på, hvilken rente du kan få tilbudt kassekreditten til. Hvis renten fx er 2,75 % ser forskellen sådan ud, hvis du sammenligner de 3 eksempler:

Samlet gæld efter 6 år - sammenligning med RealRådmodellen:

  • Afdragsfrit lån og banklån over 6 år: 2.449.000 kr.
  • 30-årigt realkreditlån og 30-årigt banklån: 2.416.000 kr.
  • RealRådmodellen*: 2.342.000 kr.

* Forskellen i gælden i forhold til en almindelige afdragsfri finansiering er 107.000 kr. Når du bruger rente- og bidragsbesparelsen til ekstra afdrag på banklånet, sparer du i eksemplet næsten 5 måneders ydelse på banklånet. Disse ydelser indgår i beregningen som en opsparing.