Lavere restgæld, når renten stiger
Hvis du benytter dig af aktiv gældpleje, kan du drage fordel af en rentestigning til at opnå en lavere restgæld på dit realkreditlån. RealRåd forklarer her hvordan.
afIDA
Renten på obligationer er fast, så når renteniveauet stiger, vil en investor for at få den højere rente betale mindre for obligationen, hvor renten er den samme. Det betyder, at kursen på obligationen falder, og det kan du som boligejer udnytte ved at købe obligationerne til en lavere kurs, end da du solgte obligationerne.
Du får altså en kursgevinst, og den er som udgangspunkt skattefri.
Der er dog også omkostninger forbundet med omlægning af lån, men hvis vi lige ser bort fra dem et øjeblik, så er en meget simpel forklaring på konvertering OP i rente denne:
- Du har et 28-årigt lån på 3 millioner til 1,5 % rente. Din renteudgift er 45.000 kr.
- Kursen falder til 91, så det koster 2.730.000 kr. at indfri lånet. Kursgevinsten er på 270.000 kr.
- Du låner i stedet 2.730.000 til 2,5 % rente. Din renteudgift stiger til 68.000 kr.
Det er jo meget simpelt, men der er også lidt bump på vejen:
- Der er omkostninger til realkreditinstitut, bank, Staten og RealRåd
- Der er kurstab på det nye lån
Hvis omkostninger og kurstab fx er på i alt 40.000 kr., skal du forrente et større lån. Det koster 1.000 kr. i ekstra rente. Og så siger matematikken bag en annuitet, altså måden som man afdrager realkreditlån på, at når renten stiger, så falder afdraget i starten
- Afdraget på 1,5 %-lånet er 87.000 kr.
- Det falder til 68.000 kr.
Og endelig påvirker konverteringen også dit skattefradrag, fordi du kan trækker renterne fra i skat. Og når renteudgiften stiger, så stiger dit skattefradrag også. Skatteværdien er ca. 29 %.
- Fradraget stiger med 23.000 kr. så du skal betale 7.000 kr. mindre i skat.
Opsummering:
- Ydelsen (renter og afdrag) er i dag 132.000 kr.
- Den nye ydelse bliver 136.000 kr.
- Skatten falder med 7.000 kr.
- Du sparer netto 3.000 kr.
Der er i beregningerne ikke taget højde for bidragsbetalinger. Bidrag er en løbende betaling til realkreditinstituttet for at administrere lånet. Satsen beregnes i forhold til belåningsgraden. Altså hvor stor gælden er i forhold til ejendommens værdi. Bidragssatserne er stort set de samme hos de forskellige realkreditinstitutter, men der kan være forskel på den ejendomsvurderinger, som institutterne laver, så derfor kan bidragssatserne alligevel blive forskellige.