Lavere ydelse, når renten falder
Hvis du benytter dig af aktiv gældpleje, kan du drage fordel af et rentefald til at opnå en lavere ydelse på dit realkreditlån. RealRåd forklarer her hvordan.
af IDA
Noget af det unikke ved dansk realkredit er, at du fire gange om året kan indfri dit lån til kurs 100, selvom kursen fx er 104.
Det giver dig mulighed for at optage et nyt lån med lavere rente til at indfri lånet, og derfor falder dine renteudgifter.
Der er dog også omkostninger forbundet med omlægning af lån, men hvis vi lige ser bort fra dem et øjeblik, så er en meget simpel forklaring på konvertering NED i rente denne:
- Du har et 25-årigt lån på 3 millioner til 2,5 % rente. Din renteudgift er 74.000 kr.
- Du låner i stedet 3 millioner til 1,5 % rente. Din renteudgift falder til 44.000 kr.
Det er jo meget simpelt, men der er også lidt bump på vejen:
- Der er omkostninger til realkreditinstitut, bank, Staten og RealRåd
- Der er kurstab på det nye lån
Hvis omkostninger og kurstab fx er på i alt 80.000 kr., skal du forrente et større lån. Det koster 1.200 kr. i ekstra rente. Og så siger matematikken bag en annuitet, altså måden som man afdrager realkreditlån på, at når renten falder, så stiger afdraget i starten
- Afdraget på 2,5 % lånet er 88.000 kr.
- Det stiger til 102.000 kr.
Og endelig påvirker konverteringen også dit skattefradrag, fordi du kan trækker renterne fra i skat. Og når renteudgiften falder, så falder dit skattefradrag også. Skatteværdien er ca. 29 %.
- Fradraget falder med 30.000 kr. så du skal betale 9.000 kr. mere i skat.
Opsummering:
- Ydelsen (renter og afdrag) er i dag 162.000 kr.
- Den nye ydelse bliver 146.000 kr.
- Skatten stiger med 9.000 kr.
- Du sparer netto 7.000 kr.
Der er i beregningerne ikke taget højde for bidragsbetalinger. Bidrag er en løbende betaling til realkreditinstituttet for at administrere lånet. Satsen beregnes i forhold til belåningsgraden. Altså hvor stor gælden er i forhold til ejendommens værdi. Bidragssatserne er stort set de samme hos de forskellige realkreditinstitutter, men der kan være forskel på den ejendomsvurderinger, som institutterne laver, så derfor kan bidragssatserne alligevel blive forskellige.