01.12.2018
7 min læsetid

Om RealRåd

IDA

afIDA

Søren og Charlotte Ejlertsen etablerede RealRåd i 1995. Hverken Søren eller Charlotte var uddannet indenfor området, men dårlig rådgivning i deres realkreditinstitut fik dem til at sætte sig ind i stoffet og de gik herefter i gang med at give gode råd til venner og bekendte, som efterfølgende opfordrede dem til at tilbyde rådgivningen bredt.

RealRåd har derfor rådgivet om realkreditlån i snart 25 år og har i dag den lovpligtige tilladelse som Boligkreditformidler, når man skal rådgive private kunder.

RealRåd blander sig også i debatten, som forbrugerens vagthund.

"Realkreditsystemet er nemlig under angreb og er i fare for at forsvinde til stor skade for boligejerne. I 1989 fik bankerne desværre lov til at eje og købe kreditforeningerne, som dengang var ejet af enten kunderne eller en selvejende fond. Alle kreditforeningerne havde som formål at tilbyde låntagerne de billigst mulige realkreditlån," nævner Søren Ejlertsen og fortsætter: "Siden har bankerne købt både Realkredit Danmark og BRF Kredit, og Nordea har selv etableret Nordea Kredit."
"Det eneste realkreditinstitut, som på papiret er ejet af kunderne, er Nykredit/Totalkredit, som er 85 % ejet af Forenet Kredit, som er en forening bestående af låntagerne og obligationsejerne. Det er dog så som så med det reelle kundedemokrati, idet det er mere end svært for en almindelig låntager at blive valgt til repræsentantskabet, som udpeger bestyrelsen og direktionen, som leder selskabet og blandt andet fastsætter priserne. I praksis er det desværre bestyrelsen, som udpeger kandidater til repræsentantskabet, som herefter vælges og mærkeligt nok kvitterer med at genvælge ledelsen," udtaler Søren Ejlertsen.

"Når vi siger, at realkreditsystemet er under angreb, skyldes det, at bankerne i større og større grad bruger realkreditinstitutterne til at udstede obligationer til at finansiere såkaldte ”bankboliglån” eller realkreditlignende lån. Disse lån ligner til forveksling realkreditlån, men det er de ikke, for låntagerne nyder ikke den samme beskyttelse, som de gør med rigtige realkreditlån," nævner Søren Ejlertsen.

Han fortsætter: "Vi har ikke kun noget mod udviklingen, fordi bankerne kan ændre renterne undervejs. Det svarer kun til, at realkreditinstitutterne også kan ændre bidragssatserne. Den største forskel er, at man kan se prisen på realkreditlån i en prisliste, og at disse priser gælder for alle. Så når realkreditinstituttet vil hæve priserne, skal de gøre det for alle med samme låntype.

Renten på bankboliglån eller realkreditlignende lån fastsættes derimod individuelt, så 10 kunder i 10 ens rækkehuse på samme vej og med samme belåning, kan have 10 forskellige priser for det samme lån. Det har intet at gøre med de oprindelige realkredittanker, og det forsøger vi at rette op på, selvom det er en ulige kamp."

Søren Ejlertsen nævner også: "Et andet eksempel på, hvordan bankerne udnytter realkreditten og dermed boligejerne til at forøge aktionærernes udbytter, er begrebet kursskæring. Det er kommet snigende og går i korthed ud på, at realkreditinstituttet afregner lån til en lavere kurs end markedskursen og indfrier lån til en højere kurs end markedskursen. Og bagefter skal der også betales kurtage for den samme ydelse."

Søren Ejlertsen illustrerer med et eksempel på et lån på 5 millioner kr.:

  • Markedskursen er 99,50, men der beregnes kursskæring 0,25 % eller 12.500 kr. Kursværdien er herefter 4.962.500 kr. og heraf beregnes 4.962,50 kr. i kurtage. Den samlede omkostning er altså på 17.462,50 kr.

"I RealRåd har vi i princippet ikke noget imod, at realkreditinstituttets indtjening er på 17.462,50 kr., men vi forstår ikke, hvorfor man ikke bare siger, at kurtagen er 0,3514%. Vores bud er desværre, at det ikke skal være nemt at finde ud af, hvad det koster," udtaler Søren Ejlertsen.

"I eksemplet ovenfor er det egentlige problem ikke, at det koster 17.462,50 kroner at få solgt obligationerne. Det er derimod, at realkreditinstitutterne samtidig med at de har indført kursskæring, har fjernet muligheden for at kunderne kan få udleveret obligationerne og selv sælge dem via en anden fondsmægler.

Det har man ellers altid haft mulighed for, men det stopper desværre ikke her. Realkreditinstitutterne er nemlig også holdt op med at handle obligationerne på fondsbørsen. Nu afregner de lån til en kurs, som er baseret på en markedskurs, som de selv fastsætter, og hvorfra der beregnes kursskæring og kurtage. Når lånet er udbetalt, indberettes kursen til fondsbørsen, og så tror kunden, at det er en børskurs.

Når RealRåd for mulighed for det, sørger vi for, at kunden får overført obligationerne og så hjælper vi med at sælge dem på fondsbørsen via en fondsbørsmægler. Og så kan vi opleve, at markedskursen fx er 0,2 point højere, og så ser regnestykket sådan ud:

Markedskurs 99,70. Kursskæring 0,1% og kurtage 0,2% og en samlet omkostning på 14.960 kr. og kunden får netto udbetalt 13.000 kr. mere," afrunder Søren Ejlertsen.

Arbejdsgruppe under Konkurrencestyrelsen

Søren Ejlertsen blev inviteret med i en arbejdsgruppe under Konkurrencestyrelsen, som skulle afdække, om der var konkurrence på realkreditområdet.

Han udtaler i den forbindelse: "Det blev til en rapport med en sønderlemmende kritik og en konklusion om, at der bestemt manglede konkurrence.

Samtidig blev der givet 16 konkrete forslag til forbedring af konkurrencen. Heraf var det ene Sørens forslag om, at låntagerne skulle have krav på at få udleveret obligationer og selv sælge dem, hvis de ønskede det.

Det blev ved forslaget, for på en eller anden måde er det lykkes finanslobbyen at overbevise den på det tidspunkt siddende minister om, at kunderne løber en kæmpe risiko ved selv at sælge obligationer, og at kunderne slet ikke er interesseret i at spare 13.000 kr.

RealRåd har via et folketingsmedlem stillet flere spørgsmål til ministeren for at få opklaret, hvorfor der skulle være større risiko forbundet ved at få sin bank til at sælge obligationer i stedet for at realkreditinstituttet selv gør det, men vi har desværre kun fået svar på alt mulig andet. Ikke på spørgsmålet. Men vi har ikke givet op, for vi VIL have bedre vilkår for låntagerne. Hvis de rent faktisk ikke vil spare 13.000 kr. er det også i orden, men det tror vi simpelthen ikke på."